導(dǎo)語(yǔ)：

在2020年的政府工作報(bào)告中，老舊小區(qū)被納入到既促消費(fèi)惠民生又調(diào)結(jié)構(gòu)增后勁的“兩新一重”建設(shè)中，提出要新開(kāi)工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)3.9萬(wàn)個(gè)，支持管網(wǎng)改造、加裝電梯等，發(fā)展居家養(yǎng)老、用餐、保潔等多樣社區(qū)服務(wù)。在這一背景下，各地開(kāi)始加速老舊小區(qū)改造的工作推進(jìn)。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，截至6月初，已有23個(gè)省份發(fā)布了2020年老舊小區(qū)改造的工作計(jì)劃，從改造內(nèi)容、改造范圍、改造資金來(lái)源、產(chǎn)業(yè)鏈等多個(gè)方面，推進(jìn)相關(guān)工作。

據(jù)住建部初步統(tǒng)計(jì)，全國(guó)共有老舊小區(qū)近17萬(wàn)個(gè)，涉及居民超過(guò)4200萬(wàn)戶，建筑面積約為40億平方米。

2020年各地計(jì)劃改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)3.9萬(wàn)個(gè)，涉及居民近700萬(wàn)戶，相比2019年的1.9萬(wàn)個(gè)小區(qū)、約352萬(wàn)戶居民增加一倍。分城市來(lái)看，數(shù)量方面，老舊小區(qū)數(shù)量最多的三個(gè)城市為上海、成都、北京，老舊小區(qū)的數(shù)量分別為14000個(gè)、5200個(gè)、5100個(gè)；從老舊小區(qū)的比例來(lái)看，老舊小區(qū)的數(shù)量占總體存量比重最高的三個(gè)城市為上海、濟(jì)南、北京，20年以上老舊小區(qū)占比分別為61%、49%、47%。

部分省份老舊小區(qū)改造計(jì)劃和進(jìn)度

北京老舊小區(qū)改造開(kāi)工80個(gè)

5月14日，北京市住建委聯(lián)合市規(guī)自委、市財(cái)政局等7部門(mén)，共同印發(fā)《2020年老舊小區(qū)綜合整治工作方案》，明確年內(nèi)開(kāi)工老舊小區(qū)綜合整治項(xiàng)目80個(gè)，完成老舊小區(qū)綜合整治項(xiàng)目50個(gè)，完成固定資產(chǎn)投資12.8億元。

海南省153個(gè)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造項(xiàng)目7月底前全面開(kāi)工

5月11日從海南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳獲悉，被納入2020年中央財(cái)政補(bǔ)助的153個(gè)老舊小區(qū)將于今年7月底前開(kāi)工，同時(shí)尚未申請(qǐng)中央財(cái)政補(bǔ)助的市縣，今年要做好城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造項(xiàng)目?jī)?chǔ)備，并自籌資金選擇2個(gè)及以上項(xiàng)目開(kāi)展改造試點(diǎn)工作。

云南省已啟動(dòng)1997個(gè)老舊小區(qū)改造

全省129個(gè)縣（市、區(qū)）摸底涉及改造小區(qū)7161個(gè)，樓棟8.92萬(wàn)棟、72.76萬(wàn)戶。2020年申報(bào)計(jì)劃改造老舊小區(qū)2233個(gè)，爭(zhēng)取中央第一批補(bǔ)助資金7.07億元。截至2020年4月底，全省累計(jì)完成投資13.17億元，啟動(dòng)實(shí)施改造小區(qū)1997個(gè)、1.57萬(wàn)棟、16.26萬(wàn)戶，改造完工小區(qū)52個(gè)、278棟、9096戶。

湖南發(fā)布城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造技術(shù)導(dǎo)則

5月7日從湖南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳獲悉，該廳日前印發(fā)《湖南省城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造技術(shù)導(dǎo)則 （試行）》，明確老舊小區(qū)改造的技術(shù)要求，鼓勵(lì)相近或相連的老舊小區(qū)通過(guò)拆除圍墻等障礙物，整合共享公共資源，結(jié)合實(shí)際集中連片整體改造。

青海今年將對(duì)450個(gè)老舊小區(qū)實(shí)施改造

今年，青海省城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造計(jì)劃已全面落地，將對(duì)城鎮(zhèn)建設(shè)中年限較久、建筑節(jié)能不達(dá)標(biāo)、設(shè)施設(shè)備破損嚴(yán)重、功能不全、配套不齊、居住環(huán)境較差等狀況的450個(gè)老舊小區(qū)實(shí)施改造。

河南力爭(zhēng)3年全面完成1萬(wàn)個(gè)老舊小區(qū)改造提質(zhì)

從2019年起，河南省力爭(zhēng)用3年時(shí)間全面完成1萬(wàn)個(gè)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造提質(zhì)。推行“一區(qū)一策”“一樓一策”，實(shí)行“菜單式”項(xiàng)目改造，明確2021年6月底前完成2000年以前建成的城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造提質(zhì)工作，實(shí)現(xiàn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)設(shè)施配套、功能完善、環(huán)境整潔、管理到位的總體目標(biāo)。

廣西省2020年改造1363個(gè)老舊小區(qū)

據(jù)廣西住建廳印發(fā)《關(guān)于下達(dá)2020年全區(qū)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造計(jì)劃任務(wù)的通知》。通知稱，2020年，國(guó)家下達(dá)廣西城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造任務(wù)為1363個(gè)小區(qū)，涉及居民16.7萬(wàn)戶（套）、樓房7726棟，總建筑面積1236.28 萬(wàn)平方米。

部分省份擴(kuò)大了改造范圍

盡管4月14日的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議強(qiáng)調(diào)，老舊小區(qū)改造的重點(diǎn)是2000年底前建成的住宅區(qū)，但在地方的計(jì)劃中，標(biāo)準(zhǔn)則并不完全一樣，一些省份擴(kuò)大了改造范圍。

《福建省老舊小區(qū)改造技術(shù)導(dǎo)則（征求意見(jiàn)稿）》中提出，老舊小區(qū)改造的范圍是“2000年前建成、主體結(jié)構(gòu)安全、公共基礎(chǔ)設(shè)施缺失影響居民基本生活、居民改造意愿強(qiáng)烈的城市、縣城（城關(guān)鎮(zhèn)）老舊住宅小區(qū)”，但該文件同時(shí)提出，要“同步改造2010年前建成的部分基礎(chǔ)設(shè)施不完善的小區(qū)、街區(qū)和片區(qū)”。

山東3月公布的《山東省深入推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造實(shí)施方案》，則將老舊小區(qū)的時(shí)間標(biāo)準(zhǔn)劃定在2005年12月31日以前，并提出了到“十四五”末，在確保完成2000年前建成的老舊小區(qū)改造基礎(chǔ)上，力爭(zhēng)基本完成2005年前建成的老舊小區(qū)改造任務(wù)。

“改哪些”，“如何改”，各地政策不同

除了“改哪些”，在“怎么改”的問(wèn)題上，各地也有不同的政策出爐，但多數(shù)是按照基礎(chǔ)類(lèi)、完善類(lèi)和提升類(lèi)三類(lèi)進(jìn)行布置。

安徽省今年計(jì)劃改造老舊小區(qū)871個(gè)，涉及住戶25.9萬(wàn)戶。按照計(jì)劃，其“基本型”改造主要是優(yōu)先補(bǔ)齊小區(qū)功能短板，拆除違建，解決供水、排水、供氣、供電、道路、通信(含光纖入戶)、停車(chē)等需求；“完善型”則主要是加裝電梯、房屋維修改造、配套停車(chē)場(chǎng)及充電樁、活動(dòng)設(shè)施、物業(yè)服務(wù)、智慧安防設(shè)施等；而“提升型”則主要針對(duì)公共服務(wù)和公共環(huán)境，包括增設(shè)社區(qū)養(yǎng)老、托幼、醫(yī)療、家政、體育設(shè)施、智能信包(快件)箱等便民設(shè)施等。

在具體進(jìn)度上，各省進(jìn)度不一。根據(jù)住建部網(wǎng)站的消息，吉林省正加快建立老舊小區(qū)改造項(xiàng)目管理體系，目前已經(jīng)完成了城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造技術(shù)指導(dǎo)手冊(cè)（基本設(shè)施類(lèi)）的編制工作。黑龍江近期則召開(kāi)了全省老舊小區(qū)改造工作推進(jìn)視頻會(huì)議，當(dāng)?shù)乩吓f小區(qū)改造進(jìn)入招標(biāo)建設(shè)階段

各地持續(xù)推進(jìn)老舊小區(qū)摸底調(diào)查

據(jù)了解，各地還在推進(jìn)新一輪的老舊小區(qū)摸底調(diào)查。

北京在2017年9月曾開(kāi)展一次全市老舊小區(qū)摸底調(diào)查，而在最新的《2020年老舊小區(qū)綜合整治工作方案》中，北京再次提出全面開(kāi)展老舊小區(qū)摸底調(diào)查，基本建成老舊小區(qū)數(shù)據(jù)庫(kù)。

一位中部省會(huì)城市的住建部門(mén)官員表示，當(dāng)?shù)貜?012年開(kāi)始推進(jìn)老舊小區(qū)環(huán)境綜合整治，曾多次開(kāi)展調(diào)查工作。但今年3月末開(kāi)始新一輪的老舊小區(qū)普查，主要是為當(dāng)?shù)刂贫ㄏ乱浑A段老舊小區(qū)改造提供決策依據(jù)，并建立相關(guān)的項(xiàng)目數(shù)據(jù)庫(kù)。

各地投資強(qiáng)度各異

老舊小區(qū)改造，錢(qián)從哪里來(lái)，到哪里去，是各界最為關(guān)心的問(wèn)題。

4月14日召開(kāi)的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議指出，推進(jìn)老舊小區(qū)改造是擴(kuò)大內(nèi)需的重要舉措。自2019年起，將城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造納入保障性安居工程，安排中央補(bǔ)助資金支持。

從各地公布的改造標(biāo)準(zhǔn)來(lái)說(shuō)，老舊小區(qū)改造的平均投資強(qiáng)度不一。根據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前全國(guó)已有安徽、河北、貴州、青海四省公布了具體的投資計(jì)劃。

其中，安徽省2020年全年城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造計(jì)劃涉及戶數(shù)總計(jì)259691戶，全省預(yù)計(jì)投資總額為329969.9萬(wàn)元，平均每戶可達(dá)到1.27萬(wàn)元。青海省平均每戶約為1.5萬(wàn)元，“最貴”的貴州省每戶接近4萬(wàn)元。而河北省2018年發(fā)布《河北省老舊小區(qū)改造三年行動(dòng)計(jì)劃（2018-2020年）》，平均每戶金額僅為0.9萬(wàn)元。

不過(guò)，錢(qián)從哪里來(lái)的問(wèn)題依舊存在。雖然老舊小區(qū)改造已經(jīng)被納入到專項(xiàng)債范圍，但多位受訪研究人士均表示，專項(xiàng)債要求投向項(xiàng)目具有一定的收入，但老舊小區(qū)改造產(chǎn)生的現(xiàn)金收入有限，成為一大難題。

安徽銅陵市的舊改項(xiàng)目結(jié)合了94個(gè)老舊小區(qū)的雨污分流改造，總投資3.65億元，其中資本金1.65億元來(lái)自財(cái)政資金，其余部分通過(guò)專項(xiàng)債融資。這一項(xiàng)目?jī)攤念A(yù)期收益來(lái)源為土地出讓收入、污水收集處理收入，前者占總收入的49.65%，當(dāng)?shù)卣鷾?zhǔn)安排附近135畝土地出讓，作為資金還款來(lái)源。

這些投資最終會(huì)形成多大的拉動(dòng)作用？多位受訪人士均認(rèn)為，雖然老舊小區(qū)改造對(duì)房地產(chǎn)投資的刺激作用不如棚改，但對(duì)相關(guān)領(lǐng)域需求的拉動(dòng)作用仍然明顯。